ROJ: STS 3066/2010. Sala de lo Civil

Nº Recurso: 266/2005 – Fecha: 01/06/2010

Doña N., parte recurrida en casación, formuló en Primera Instancia, demanda de juicio ordinario contra Sociedad Ltda., en ejercicio de acciones acumuladas de reclamación de cantidad por incumplimiento de contrato y de indemnización de daños y perjuicios causados.

Por lo que respecta al relato fáctico, baste señalar que N. es propietaria de un local de negocio que arrienda a la Sociedad Ltda.

En el escrito de contestación a la demanda, Sociedad Ltda., formula demanda reconvencional frente a N., solicitando que se dicte sentencia en los términos expresados en aquélla, y por lo que ahora nos interesa, en los siguientes:

a) Que el contrato de arrendamiento carecía de causa al haber desaparecido ésta de forma sobrevenida, y, como consecuencia, declarase la inexistencia de efectos jurídicos del contrato.

b) Que el motivo de que el contrato devenga carente de causa es el incumplimiento de la arrendadora de su obligación de mantener a la arrendataria en la pacífica posesión del objeto arrendado.

En Primera Instancia se dicta resolución acogiendo parcialmente tanto la pretensión de N, como la pretensión de Sociedad Ltda. Por lo que ahora interesa, respecto de ésta última, la resolución declaraba, según lo solicitado, la nulidad del contrato de arrendamiento.

Dicha sentencia fue apelada por N., y la Audiencia, acogiendo el recurso, termina revocando la sentencia de Primera Instancia, estimando íntegramente la demanda interpuesta por N., y desestimando íntegramente la reconvención formulada por Sociedad Ltda.

En vista de lo anterior, Sociedad Ltda., interpone recurso de casación en base al art. 477.2º, número 3º de la LEC, es decir, por interés casación, y así, enumera una serie de sentencias del TS de las que desprende el argumento según el cual, cuando tras la celebración de un contrato, se aprecia la frustración del objeto, por circunstancias sobrevenidas y sin culpa de la parte contratante perjudicada por ello, procede apreciar la nulidad del contrato por falta de causa y no la aplicabilidad de la doctrina de la cláusula “rebus sic stantibus”, al carecer de sentido que si la prestación de una de las partes se ha hecho imposible, la otra tenga que cumplir la suya aun de forma más reducida, y todo ello, en base a lo dispuesto en los artículos 1.261, 1.274, 1.275 y 1.277 del Cc.

El motivo se estima. Veamos porqué:

La Sala toma en consideración dos cláusulas del contrato de arrendamiento, la quinta y la novena. En este sentido, la cláusula quinta autorizaba a la arrendataria a realizar las obras necesarias en el local, para adecuarlo al fin al que se destinaba, y de forma expresa, se atribuían a la arrendataria potestades específicas de la titular dominical para cubrir el patio de luces que unía los locales arrendados, a los efectos de convertir la finca en una única unidad comercial. En consecuencia, en el momento de perfección del contrato todavía no era viable la explotación pretendida por Sociedad Ltda. Debiendo añadirse que, finalmente, la unión de los locales no pudo llevarse a efecto por la oposición de la Comunidad de propietarios del inmueble.

“La inviabilidad de la prestación por desaparición de la falta de interés en la misma del arrendatario se debe a que ambas partes elevaron a la categoría de causa contractual la unión de ambos locales para unirse en una única unidad locaticia, como se especificó en el contrato mediante la expresión de la finalidad y la obtención de las correspondientes licencias, lo que el recurrente conoce en el momento en que se dicta sentencia estimando la pretensión deducida en su contra por parte de la Comunidad de vecinos en la que se insertan los locales, con la consiguiente devolución de la posesión entregada con dicha finalidad, sin poder haber disfrutado del local afectado por el vínculo arrendaticio, dado que no pudo abrir su negocio”.

Visto lo anterior, y en base a su jurisprudencia, la Sala argumenta que:

“cuando se produce una imposibilidad de cumplimiento de la prestación hay que distinguir si tal imposibilidad existe en el momento de la perfección contractual (momento de formación del contrato) en cuyo caso el efecto jurídico que procede es el de la nulidad contractual de conformidad con el art. 1.272 en relación con el art. 1.261.2, ambos del Código Civil , o si se trata de una imposibilidad sobrevenida –con posterioridad a la perfección y antes de constituirse el deudor en mora- en cuyo caso (art. 1.184 CC ) se da lugar a la liberación de la prestación (resolución contractual) (SSTS 10 de abril 1956; 30 de abril 2002; 21 de abril 2006 ).”

Y añade:

“Ha considerado también ejercitable la facultad de resolución cuando existe un hecho obstativo que de modo absoluto, definitivo e irreformable impide el cumplimiento (S 22 octubre 1985 y las que cita), y cuando la prestación pactada no responde a la finalidad para cuya consecución se concertó el contrato, frustrándose la misma (SSTS 3 noviembre y 9 diciembre 1983, y 27 octubre 1986 y las que cita). Por eso es extravagante el recurso a la cláusula “rebus sic stantibus”, si hay una frustración total del fin del contrato (STS 20 de abril de 1994 ).”

Fuente: Base de datos Fondodocumental.CENDOJ